Caução de imóvel é uma boa garantia locatícia?

Caução de imóvel é uma boa garantia locatícia

Caução de imóvel é uma boa garantia locatícia?

A caução locatícia representa uma das garantias locatícias estipuladas pela Lei 8.245, a Lei do Inquilinato, para os contratos de locação de moradia. Ela, em tese, dá a tranquilidade necessária para o proprietário alugar a casa ou apartamento, sem que tenha prejuízos no caso de inadimplência do inquilino. Também resguarda o dono do imóvel em situações que gerem qualquer dano material causado pelo inquilino.

Abaixo iremos fazer uma análise sobre a eficácia da caução de imóvel como garantia, avaliando os seus principais pontos. Confira:

Caução Locatícia

Nesta garantia, o locador realiza um depósito de até três vezes o valor do aluguel para o locatário, podendo ser na forma de cheque-caução, depósito cautelar ou depósito caução. Caso o inquilino fique inadimplente, ou cause algum dado à propriedade, o locatário pode utilizar desse depósito para ressarcir os seus prejuízos. Se tudo ocorrer bem, o locador recebe este valor de volta.

Esta é uma maneira simples e pouco custosa de garantir o aluguel do imóvel, mas este pode ser o mesmo motivo pelo qual a torna frágil. Dependendo da situação, este valor de três alugueis pode não ser o suficiente para cobrir todos os débitos que o inquilino venha a acumular durante o seu período de inadimplência. Este prejuízo pode ser ainda maior caso haja um grande dano causado ao imóvel.

Por isso, muitos decidem utilizar bens móveis e/ou imóveis como forma de caução para o contrato de aluguel. Veja a nossa análise para estes casos:

Quando aceitar

O posicionamento do STJ deixa claro que a caução locatícia no formato de bens (casa, carro, móveis, etc.) só deve ser aceita nos casos em que o fiador tem duas propriedades ou quando o imóvel oferecido como garantia seja comercial. Aconselha-se ainda ao proprietário especificar a caução como garantia no contrato de locação. Outra medida se refere ao detalhamento das partes caucionantes e do imóvel.

Se o caucionante for casado, exige-se a identificação e a assinatura do cônjuge no contrato. O mesmo vale para o imóvel com mais de um dono. A propriedade deve também estar isenta de qualquer impedimento ou ônus, hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.

Indefinição quanto à formalização

O artigo 38 da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a caução de bem imóvel, não é clara quanto à forma de registro. Os juristas se dividem em três linhas de pensamento:

  • A caução deverá ser formalizada por meio de escritura pública, gerando assim o direito real de garantia (a hipoteca);
  • O ato pode ser realizado no Registro Geral de Imóveis por meio de averbação;
  • A caução requer apenas registro no Álbum Imobiliário.

Independentemente da forma escolhida para a formalização da caução, sempre haverá brechas para o questionamento da validade jurídica do documento. Para o proprietário, isso gera um incomodo e pode colocar em dúvida a praticidade dessa forma de garantia.

Cuidados com a modalidade

A caução de imóvel parece, à primeira vista, a opção mais segura para o proprietário. Há o senso geral de que ela mantém a ligação da propriedade dada como garantia e a locação, seja em que condição for. Imagina-se que haja o vínculo inviolável. A jurisprudência de primeira instância no Estado de São Paulo até corrobora tal tese, equiparando a caução à hipoteca – sendo passível de penhora, ainda que desempenhe o papel de bem de família. O entendimento a equipara à fiança, enquadrando-se nas exceções previstas na Lei 8.009/90.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretação distinta. Com base na mesma Lei 8.009/90, a Corte avalia que o texto legal tem caráter social e estabelece a proteção à moradia da unidade familiar. Dessa forma, o suposto vínculo inviolável inexiste e a penhora fica vedada. O STJ destaca ainda que a caução de imóvel não deve ser confundida com fiança.

Quer saber mais sobre caução de imóvel? Tem alguma dúvida sobre este tema? Escreva pra gente pelos comentários.

4 Comments
  • Ricardo Affonso
    Posted at 11:59h, 06 novembro Responder

    Pode um imóvel que foi dado como caução para garantia de locação residencial, com averbação no RGI competente, ser penhorado por um outro possível credor?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 12:17h, 14 dezembro Responder

      Olá Ricardo, tudo bem?

      Como a sua pergunta é um pouco complexa, consultamos o nosso escritório de advocacia parceiro, Silveira & Ostroski Advogados Associados, para ajudar-nos com esta questão.

      Confira a resposta:

      “No direito brasileiro, a penhora gera um direito de preferência em favor do exequente que primeiro concretizá-la, nos termos do artigo 797, parágrafo único, do CPC/15.
      A penhora é um ato processual de apreensão dos bens do devedor, com a finalidade de garantir a satisfação do crédito correspondente.
      Trata-se de uma preferencia processual, que não se confunde com eventuais privilégios de crédito, como por exemplo a caução.
      O registro do Imóvel no RGI competente, não compõe o rol de instauração de preferencias para satisfação do crédito sucessivo com a decretação da penhora. Logo, é possível a penhora, por outro credor, de um imóvel que foi dado como caução (garantia) a um credor primário.
      Contudo, há restrições a esta possibilidade, pois o STF entende que bem imóveis de família são impenhoráveis. A análise será com base no caso concreto.”

      Esperamos ter te ajudado,
      Um abraço!

  • paulo jose c pires
    Posted at 18:02h, 15 maio Responder

    ola o seguro locaticio como funciona?Fiz um contrato de 3 anos para receber no final do contrato?Qual a desvantagem?Pode o inquilino ficar tempo além do acertado?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:31h, 16 maio Responder

      Bom dia sr. Paulo, como vai?

      O seguro fiança tem como objetivo substituir o papel do fiador, ficando à cargo da companhia seguradora os débitos do inquilino, em caso de inadimplência do aluguel.

      Assim como os demais seguros, a fiança locatícia geralmente tem a vigência de um ano, consequentemente necessário renovar anualmente, por mais que o contrato tenha duração maior.

      Normalmente os contratos, com prazo superior um ano, dá a possibilidade ao inquilino de sair do imóvel, sem pagar multa, após um ano de contrato. Caso o proprietário, deseje que o inquilino saia antes do término de contrato, necessário realizar uma negociação conforme às cláusulas presentes no contrato de locação.

      Espero ter ajudado!
      Abraços.

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