Caução de imóvel pode ser uma boa garantia locatícia ?

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Caução de imóvel pode ser uma boa garantia locatícia ?

A caução  de imóvel locatícia representa uma das garantias locatícias estipuladas pela Lei 8.245, a Lei do Inquilinato, para os contratos de locação de moradia. Em tese, dá a tranquilidade necessária para o proprietário alugar a casa ou apartamento, sem que tenha prejuízos no caso de inadimplência do inquilino. Também resguarda o dono do imóvel em situações que gerem qualquer dano material causado pelo inquilino.

Abaixo iremos fazer uma análise sobre a eficácia da caução de imóvel como garantia, avaliando os seus principais pontos. Confira:

Caução de imóvel Locatícia

Nesta garantia, o locador realiza um depósito de até três vezes o valor do aluguel para o locatário, podendo ser na forma de cheque-caução, depósito cautelar ou depósito caução. Caso o inquilino fique inadimplente, ou cause algum dado à propriedade, o locatário pode utilizar desse depósito para ressarcir os seus prejuízos. Se tudo ocorrer bem, o locador recebe este valor de volta.

Esta é uma maneira simples e pouco custosa de garantir o aluguel do imóvel, mas este pode ser o mesmo motivo pelo qual a torna frágil. Dependendo da situação, este valor de três alugueis pode não ser o suficiente para cobrir todos os débitos que o inquilino venha a acumular durante o seu período de inadimplência. Este prejuízo pode ser ainda maior caso haja um grande dano causado ao imóvel.

Por isso, muitos decidem utilizar bens móveis e/ou imóveis como forma de caução para o contrato de aluguel. Veja a nossa análise para estes casos:

Quando aceitar

O posicionamento do STJ deixa claro que a caução locatícia no formato de bens (casa, carro, móveis, etc.) só deve ser aceita nos casos em que o fiador tem duas propriedades ou quando o imóvel oferecido como garantia seja comercial. Aconselha-se ainda ao proprietário especificar a caução como garantia no contrato de locação. Outra medida se refere ao detalhamento das partes caucionantes e do imóvel.

Se o caucionante for casado, exige-se a identificação e a assinatura do cônjuge no contrato. O mesmo vale para o imóvel com mais de um dono. A propriedade deve também estar isenta de qualquer impedimento ou ônus, hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.

Indefinição quanto à formalização

O artigo 38 da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a caução de bem imóvel, não é clara quanto à forma de registro. Os juristas se dividem em três linhas de pensamento:

  • A caução deverá ser formalizada por meio de escritura pública, gerando assim o direito real de garantia (a hipoteca);
  • O ato pode ser realizado no Registro Geral de Imóveis por meio de averbação;
  • A caução requer apenas registro no Álbum Imobiliário.

Independentemente da forma escolhida para a formalização da caução, sempre haverá brechas para o questionamento da validade jurídica do documento. Para o proprietário, isso gera um incomodo e pode colocar em dúvida a praticidade dessa forma de garantia.

Cuidados com a modalidade

A caução de imóvel parece, à primeira vista, a opção mais segura para o proprietário. Há o senso geral de que ela mantém a ligação da propriedade dada como garantia e a locação, seja em que condição for. Imagina-se que haja o vínculo inviolável. A jurisprudência de primeira instância no Estado de São Paulo até corrobora tal tese, equiparando a caução à hipoteca –  O entendimento a equipara à fiança, enquadrando-se nas exceções previstas na Lei 8.009/90.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretação distinta. Na mesma Lei 8.009/90, a Corte avalia que o texto legal tem caráter social e estabelece a proteção à moradia. Dessa forma, o suposto vínculo inviolável inexiste e a penhora fica vedada. O STJ destaca ainda que a caução de imóvel não deve ser confundida com fiança.

Quer saber mais sobre caução de imóvel? Tem alguma dúvida sobre este tema? Escreva pra gente pelos comentários.

10 Comments
  • Ricardo Affonso
    Posted at 11:59h, 06 novembro Responder

    Pode um imóvel que foi dado como caução para garantia de locação residencial, com averbação no RGI competente, ser penhorado por um outro possível credor?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 12:17h, 14 dezembro Responder

      Olá Ricardo, tudo bem?

      Como a sua pergunta é um pouco complexa, consultamos o nosso escritório de advocacia parceiro, Silveira & Ostroski Advogados Associados, para ajudar-nos com esta questão.

      Confira a resposta:

      “No direito brasileiro, a penhora gera um direito de preferência em favor do exequente que primeiro concretizá-la, nos termos do artigo 797, parágrafo único, do CPC/15.
      A penhora é um ato processual de apreensão dos bens do devedor, com a finalidade de garantir a satisfação do crédito correspondente.
      Trata-se de uma preferencia processual, que não se confunde com eventuais privilégios de crédito, como por exemplo a caução.
      O registro do Imóvel no RGI competente, não compõe o rol de instauração de preferencias para satisfação do crédito sucessivo com a decretação da penhora. Logo, é possível a penhora, por outro credor, de um imóvel que foi dado como caução (garantia) a um credor primário.
      Contudo, há restrições a esta possibilidade, pois o STF entende que bem imóveis de família são impenhoráveis. A análise será com base no caso concreto.”

      Esperamos ter te ajudado,
      Um abraço!

  • paulo jose c pires
    Posted at 18:02h, 15 maio Responder

    ola o seguro locaticio como funciona?Fiz um contrato de 3 anos para receber no final do contrato?Qual a desvantagem?Pode o inquilino ficar tempo além do acertado?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:31h, 16 maio Responder

      Bom dia sr. Paulo, como vai?

      O seguro fiança tem como objetivo substituir o papel do fiador, ficando à cargo da companhia seguradora os débitos do inquilino, em caso de inadimplência do aluguel.

      Assim como os demais seguros, a fiança locatícia geralmente tem a vigência de um ano, consequentemente necessário renovar anualmente, por mais que o contrato tenha duração maior.

      Normalmente os contratos, com prazo superior um ano, dá a possibilidade ao inquilino de sair do imóvel, sem pagar multa, após um ano de contrato. Caso o proprietário, deseje que o inquilino saia antes do término de contrato, necessário realizar uma negociação conforme às cláusulas presentes no contrato de locação.

      Espero ter ajudado!
      Abraços.

  • Isabele
    Posted at 15:37h, 29 janeiro Responder

    Isabelle

    Posso pedir a desistência da caução, de um imóvel de minha propriedade, que dei em garantia de um contrato de locação , de um amigo?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 16:06h, 29 janeiro Responder

      Olá Isabele, tudo bem?

      Pelo que entendi você se tornou fiadora do seu amigo, no momento em que deu seu imóvel como garantia. Correto?

      Se for o caso, você somente pode deixar de ser fiadora mediante apresentação do outra garantia por parte do inquilino. Desde que seja aceita pela imobiliária.

      Espero ter ajudado.
      João Paulo.

  • Celma
    Posted at 07:22h, 12 março Responder

    Sendo caucionante, qual o risco que corro de perder meu imóvel?
    Se a pessoa pagar tudo certinho de acordo com o contrato ainda corro algum risco?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 10:22h, 12 março Responder

      Bom dia Celma

      Referente a sua pergunta, se o pagamento estiver em dia, não tem nenhum motivo para você perder o imóvel.

      Espero ter lhe ajudado

  • Fernando
    Posted at 18:51h, 25 junho Responder

    Boa noite, Gostaria de saber como seria feita uma locação de imóvel residencial com caução em cheque como garantia locatícia, se isso é permitido ou não. Até entrei em acordo com a inquilina para alterarmos a garantia de caução, para dinheiro. Este cheque pode ser depositado ou não, mesmo que a validade dele seja de seis meses, e renovando-o por mais seis meses, devido ao contrato de locação atual seja por período de 12 meses. Fica uma situação bem complicada. Foi constado no contrato de locação que estes cheques não podem ser sustados, cancelados ou contra ordenados pela locatária, sob pena de evidenciar crime de estelionato. Obrigado

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 09:31h, 27 junho Responder

      Bom dia Fernando

      Neste caso, eu indicaria o Seguro fiança, onde ele funciona sem fiador e pode ser dividido em até 12 vezes e o valor vem junto com o valor do aluguel, assim acho que ficaria ótimo para ambos.

      Espero ter lhe ajudado

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