Condômino inadimplente: quais são seus direitos, deveres e restrições

Condômino inadimplente: quais são seus direitos, deveres e restrições

Atualmente, um dos maiores problemas para os síndicos em um condomínio é a inadimplência de alguns moradores. A inadimplência das taxas pode ser desastrosa para a vida em comum e, principalmente, para as finanças e o fluxo de caixa do condomínio.

O condômino que não cumpre com as suas obrigações financeiras passa a receber uma série de restrições, além de obter novos direitos e deveres referentes ao seu estado de inadimplência. Você sabe quais são os principais direitos, deveres e restrições do condômino inadimplente? No artigo de hoje, saiba mais sobre esse tema!

Condômino inadimplente: quais são seus direitos, deveres e restrições

Inadimplência no condomínio

No Rio de Janeiro, por exemplo, a inadimplência nos condomínios residenciais cresceu 22% entre 2013 e 2015, conforme o Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio). Em Curitiba, de acordo com o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a inadimplência no pagamento de taxas condominiais registrou média de 4,9% em 2015. O Serasa Experian divulgou, ainda, que no primeiro trimestre de 2016, comparado ao mesmo período de 2015, a inadimplência dos condôminos teve alta de 26,6%.

Os motivos podem ser variados, incluindo a alta nas taxas de desemprego no país, no entanto, é necessário ter bom senso para lidar com a questão, levando em conta os direitos e deveres do morador. 

Em um condomínio, existem vários proprietários e estes são titulares de direitos e de obrigações, em igualdade. Na proporção da sua respectiva parte, é seu dever contribuir para as despesas com a conservação de todo o imóvel.

A taxa de condomínio se dá como a soma das despesas comuns – todas voltadas para o bem comum e para a melhor utilização do imóvel – divididas entre todos os condôminos. Estes possuem deveres legais, principalmente o de contribuir com a sua cota-parte nas despesas comuns do condomínio.

Direitos e restrições do condômino inadimplente

Em situações complicadas e delicadas como esta, é comum que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido sobre o que fazer.  O fato de o condômino estar inadimplente pode restringir os direitos dele de diversas formas em relação aos outros condôminos.

Quanto à utilização ou não das áreas de lazer, por exemplo, podemos dizer que não há uma resposta afirmativa em um único sentido, já que os tribunais observam as circunstâncias de acordo com cada condomínio. Há advogados que concordam com a restrição, no entanto outros entendem que o morador não deve ser privado de utilizar de nenhum tipo de área do condomínio.

Outra restrição é que o condômino inadimplente também não poderá ser candidato a síndico. O artigo 1.348 do Código Civil elenca alguns dos deveres dos síndicos, dentre eles, o de cumprir e de fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Portanto, fica implícita a observação legal em vários âmbitos, especialmente no tocante ao pagamento das taxas condominiais.

Além disso, em conformidade com o artigo 1.335, III, do Código Civil, consta como direito do condômino que somente se poderá votar e participar da assembleia aquele que esteja em dia com o pagamento das despesas de condomínio. Portanto, fica clara a necessidade de que o candidato a síndico ou o síndico não seja alguém inadimplente.

O condômino inadimplente até poderá participar de assembleias, mas só terá direito a votar caso a deliberação diga respeito a despesas que aumentem substancialmente o valor da taxa condominial.

Deveres e consequências para o condômino inadimplente

Quando o condômino não paga a sua contribuição, ele fica sujeito a algumas consequências formais, como juros de 1% ao mês – se de outra forma não estiver estabelecido na convenção de condomínio – e multa de até 2% sobre o seu valor do débito, além dos próprios honorários advocatícios.

Desde março de 2016, a Justiça se tornou mais rigorosa em relação aos devedores com a entrada da Lei n. 13.105/2015, que instituiu um novo Código de Processo Civil.

De acordo com o novo CPC, quem ficar inadimplente com a cota condominial terá apenas três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o nome em negativação, conta bancária bloqueada e até ver o próprio imóvel ir à penhora.

De acordo com essa nova lei do condomínio, a partir de um mês, além do risco de penhora do imóvel, o nome do condômino inadimplente já fica com restrição de crédito, uma vez que já existe convênio entre o Tribunal de Justiça e o Serasa para tornar possível essa ação.

O novo CPC também permite uma redução sensível do tempo do processo, que, antes, costumava demorar entre dois e três anos. Agora, com a nova legislação, também não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer e acabava impactando negativamente nas finanças e na gestão do condomínio.

Com as mudanças, a ação começará com penhora se o devedor não pagar o débito em 72 horas (Artigo 829). Também não haverá mais audiência, o que poderia levar meses para ser marcada pela Justiça. Assim, o condomínio terá maior garantia de recebimento dos valores e passará a ser possível “prender” o imóvel do devedor quase que imediatamente (Artigo 828).

Especificamente, em relação à ação de despejo, o novo CPC traz mudanças que podem certamente ajudar os locadores na retomada mais rápida da posse direta dos imóveis. Ele abre um leque de possibilidades para a obtenção da retomada da posse do imóvel antes mesmo do julgamento final do processo – seja pela concessão de tutela de urgência antecipada ou mesmo por meio da chamada tutela de evidência.

Você ficou com alguma dúvida sobre os direitos e as restrições do condômino inadimplente? Compartilhe conosco suas dúvidas e experiências nos comentários e continue acompanhando nosso blog para estar sempre informado sobre assuntos importantes para a sua rotina de síndico de condomínio!

4 Comments
  • Cristiane
    Posted at 02:08h, 12 julho Responder

    O condonimo tem direito de renegociar as parcelas em atráso ou deve aceitar a proposta já estabelecida pela ADM?

    Ex. No meu condomínio só pode pagar a vista ou parcelar em dez vx, não aceitam renegociar para 3 vx,

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 16:27h, 27 julho Responder

      Olá Cristiane,

      O condômino tem direito de renegociar a sua dívida sim, mas cabe à administração do condomínio aceitar a proposta ou não.

      Por isso, é importante conhecer as regras do seu condomínio para evitar ficar inadimplente.

      Um abraço!

  • carolina carvalho
    Posted at 16:23h, 25 agosto Responder

    boa tarde Angélica , fique 3 meses (janeiro fev / mar) sem pagar o condominio mais ja estou negociando e as atuais ja estao em dia , mas nao nao pude fazer reserva o salao de festa e possivel que o condomino de restrinja e nao aceite minha o reserva mesmo que eu pague a taxa para a reserva?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 09:59h, 28 agosto Responder

      Boa tarde Carolina!

      Esse tipo de situação pode ser melhor esclarecida ao consultar a Convenção do seu condomínio.

      Se houve esta restrição, nela deverá estar exposto que o morador que não quitou suas taxas, não poderá efetuar a reserva do salão.

      Caso não haja esta restrição na Convenção, você poderá questionar a administração do seu condomínio.

      Espero ter ajudado!
      Abraços.

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