Qual a diferença entre constituição e instituição de condomínio?

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Qual a diferença entre constituição e instituição de condomínio?

Quem vive em um condomínio sabe que a convivência pode se tornar um problema caso não existam regras de comportamento e conduta para os moradores. Para evitar conflitos e garantir a harmonia, a legislação estabelece regras dispondo sobre os direitos e deveres tanto dos moradores, como do próprio condomínio representado na figura do síndico.

Para o Direito, o condomínio representa uma propriedade privada comum, onde cada condômino possui direitos e deveres relacionados à sua fração ideal quanto relativos às áreas comuns do próprio condomínio. Eles são estabelecidos na Convenção de Condomínio, um ato firmado entre os condôminos que decorre da sua constituição.

Para que haja a constituição e, consequentemente, a formalização da Convenção, a legislação exige que o condomínio seja instituído por outro ato formal, a Instituição de Condomínio, algo que costuma confundir condôminos e síndicos. Para esclarecer como funciona a instituição e a constituição de condomínio, elaboramos o post de hoje! Acompanhe:

Instituição X Constituição de Condomínio

O Código Civil diferencia a instituição e a constituição de condomínio. Segundo a lei, a instituição é o ato inicial, que dá origem ao condomínio. Esse documento deve obrigatoriamente ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e serve para formalizar a figura do condomínio, ou seja, indiciar aos órgãos legais de que aquele conjunto residencial, ou comercial, agora se constitui, de fato, como sendo um condomínio.

A constituição de condomínio, por sua vez, é o ato subsequente à instituição e ocorre através da elaboração da Convenção de Condomínio, um documento que estabelece todos os direitos e deveres de cada condômino e do próprio condomínio. Esse documento, que pode ser um instrumento público ou particular, não precisa ser registrado em Cartório. No entanto, para ser aprovado ou alterado é preciso do aval de, pelo menos, 2/3 dos condôminos.

A convenção de condomínio

A Convenção funciona como uma regra geral que se aplica a todos os moradores, independentemente de serem proprietários das unidades ou locatários. Caso haja a violação das normas previstas na Convenção, o síndico de condomínio, que é responsável por zelar pelo seu cumprimento, pode aplicar as sanções nela previstas. Ele pode, ainda, ajuizar em nome do condomínio uma ação judicial para que um condômino infrator seja penalizado pelo seu descumprimento.

Embora a Convenção funcione como uma espécie de “lei” entre os Condôminos, ela pode ser questionada e até declarada nula, caso contenha qualquer cláusula contrária à legislação.

Uma Convenção deve, obrigatoriamente, conter como é definida a quota proporcional de cada condômino e a forma de pagamento das contribuições para que sejam quitadas as despesas ordinárias e extraordinárias. A Convenção também deve tratar sobre o modo de administração do Condomínio, a forma e a maneira como serão realizadas as assembleias, as sanções aplicáveis aos condôminos que não respeitarem as regras e um regimento interno do condomínio.

Evitando conflitos

Para que o condomínio tenha sua convenção, é necessário que sua instituição seja formalizada e registrada, conforme explicamos. Quando conflitos aparecem entre os condôminos, sempre é recomendável buscar uma conversa pacífica, visando resolução com base nas clausulas da Convenção.

É importante que o Condomínio conscientize os moradores das cláusulas da convenção para que tenham ciência daquilo que podem ou não fazer, para evitar problemas. Não existe qualidade de vida sem uma convivência pacífica, por isso o papel do síndico é o de incentivar o conhecimento da convenção e a prática de boas condutas!

Você já sabia a diferença entre constituição e instituição do condomínio? Tem dúvidas sobre esses instrumentos? Deixe seus comentários abaixo e compartilhe sua experiência!

6 Comments
  • Dolmens empreendimentos
    Posted at 11:28h, 13 setembro Responder

    Em 2008 concluímos a construção de um condomínio de 32 casas e demos entrada no cartório juntamente com a convenção assinada pelos moradores pedindo a constituição que após ser registrada conseguimos o cnpj é demais documentos. Os imóveis já foram negociados e agora 10 anos passado devido a uma revenda o banco Itaú solicita a instituição do condomínio que diz não ter sido feita , é verídico esta informação?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 11:33h, 18 setembro Responder

      Bom dia Dolmens

      A instituição do condomínio é o ato pelo qual o proprietário do imóvel, decide transformá-lo em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades, independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.

      No caso da convenção de um condomínio pode ser comparada a uma certidão de nascimento. Nela constam todas as regras internas referentes ao conjunto habitacional. É uma espécie de “Constituição”. Por isso é tão importante que este documento seja muito bem elaborado, de preferência com o suporte de um especialista, e atualizado sempre que necessário.

      Para te esclarecer melhor , preciso saber o que realmente foi feito no cartório, você pode me adicionar no whats se achar melhor , no 41 9 9128-3322

  • Ézuba
    Posted at 14:25h, 01 novembro Responder

    não seria o contrário??

    A constituição seria o ato inicial e a instituição seria a final?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 09:41h, 05 novembro Responder

      Bom dia Ézuba

      A Instituição é um documento obrigatoriamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis e serve para instituir o condomínio. A partir desse registro, os órgãos legais tem conhecimento de que aquele conjunto residencial ou comercial é de fato um condomínio. Este documento formaliza o empreendimento perante os órgãos competentes. É quando o proprietário/construtor do imóvel transforma-o em diversas unidades autônomas.

      Já a constituição de condomínio é o ato que sucede a instituição e que ocorre a partir da Convenção de condomínio. Nessa convenção serão tratadas e definidas todas as regras, direitos e deveres de cada condômino, sejam eles proprietários ou locatários, estando definido nela também a forma de pagamento das contribuições dos gastos com as despesas ordinárias e extraordinárias.

      Espero ter lhe ajudado

  • Marcelo Padozezzi
    Posted at 08:39h, 13 outubro Responder

    Olá Angélica, incorporamos um Condomínio de 250 lotes Lei nº 4.591/64 instituído em 2017 registrado em cartório , nesta mesma data registramos em cartório a minuta da convenção do condomínio. Em 2018 entregamos o condomínio com o recebimento do T.V.O ( Termo de verificação de Obra ) da Prefeitura. Construímos e entregamos 142 de 2018 ate Março 2020 e 108 unidades foram contruidas por terceiros, Só agora dia 02/08/2020 fizemos a carta de convocação de assembleia de instalação condomínio, publicado no jornal de circulação, para ocorrer no dia 10/10/2020. Nesta data comparecem somente 130 proprietários, com isso, precisamos remarcar uma nova data. Por favor responder duas perguntas: Teria um prazo mínimo para a realização desta próxima assembleia ? e no caso de não comparecimento de 2/3, pode ser realizada constituição do condomínio ? Ps: Todo custo de manutenção ( vigilância, energia , limpeza ) a incorporadora esta pagando. Desde já agradeço a atenção

    • Angélica Rocha
      Posted at 13:26h, 13 outubro Responder

      Olá Marcelo,

      1) A legislação vigente não faz menção a prazo de realização entre uma assembleia e outra.
      Contudo, o mais importante é que todos os proprietários recebam a convocação – e que seja possível uma futura comprovação disso.
      2) O quórum para constituição do condomínio é de 2/3 das frações ideais, conforme Art. 1.333 do Código Civil: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

      Espero ter ajudado.

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