10 dúvidas mais comuns sobre a locação de imóveis

10 dúvidas mais comuns sobre a locação de imóveis

10 dúvidas mais comuns sobre a locação de imóveis

Uma boa parte das pessoas que procuram imobiliárias – tanto locadores quanto locatários – possuem diversas dúvidas a respeito dos procedimentos, e dos direitos e deveres relativos à locação de imóveis. Geralmente, as principais questões que aparecem dizem respeito à interrupção do contrato, aos atrasos e despejo e às garantias locatícias.

Além destes questionamentos, vários outros podem ser o motivo de mal entendidos e confrontos judiciais. Para evitar situações tensas no futuro, reunimos os questionamentos mais frequentes relativos aos contratos de locação. Confira:

1. Como rescindir um contrato de locação de imóveis?

Caso o inquilino queira finalizar o contrato de locação antes do prazo estipulado no contrato, ele deverá pagar uma multa rescisória cujo valor consta no próprio documento, que normalmente é proporcional ao tempo que falta para a finalização do contrato locatício. Geralmente, o valor máximo da multa é de três mensalidades.

2. Como funciona a revisão do aluguel?

A revisão do valor do aluguel é feita a cada três anos, assim, caso a quantia mensal esteja defasada considerando os valores de mercado, esta poderá ser alterada. Ela pode ser solicitada tanto pelo locador quanto pelo locatário, no entanto, é importante fazer a negociação com cautela, evitando instâncias judiciais.

3. Quais contas são de responsabilidade do inquilino e quais devem ser atribuídas ao proprietário?

A comissão de locação para a imobiliária é uma obrigação que deve ser assumida pelo dono do imóvel. Os gastos com reparos, como troca de chuveiro, lâmpadas, peças hidráulicas, entre outros, ficam por conta do inquilino. O locatário também fica obrigado a arcar com os gastos de luz, água, condomínio, telefone, salvo em casos nos quais no valor do aluguel já estejam incluídas algumas destas contas.

Nós fizemos um post que detalha melhor as responsabilidades financeiras do inquilino, confira: contas: o que é responsabilidade do inquilino?

4. Como é feito o reajuste do aluguel e com qual periodicidade?

Na Lei 9069/95 consta que o reajuste do valor do aluguel pode ser feito anualmente e é estipulado com base no índice indicado no contrato de locação de imóveis. Normalmente, o utilizado nos contratos locatícios é o IGP-M.

5. Como agir perante atrasos no pagamento do aluguel?

O aluguel que não for pago em dia poderá sofrer acréscimos de juros de até 1% ao mês e multa prevista em contrato. O proprietário do imóvel pode entrar com uma ação judicial solicitando o despejo mesmo com pouco tempo de atraso do aluguel. Para evitar a desocupação do imóvel, o inquilino poderá quitar a dívida de forma integral, arcando inclusive com os honorários advocatícios.

Uma saída para a inadimplência do aluguel é a contratação de garantias locatícias. Estas têm por objetivo garantir o pagamento do aluguel e encargos mesmo quando o inquilino não possua a capacidade de pagá-lo.

6. Quais são as garantias aceitas nos contratos de locação de imóveis?

 

De acordo com a Lei 8.245/91, as garantias aceitas em um contrato de locação são as seguintes: fiador, seguro fiança, caução ou título de capitalização.

O fiador é uma pessoa de confiança que assegura o pagamento da mensalidade do aluguel caso o inquilino não consiga arcar com essa despesa, já o seguro fiança é concedido por uma empresa especializada e aparece como sendo o método mais seguro, pois desta forma a empresa assume o papel de fiador do imóvel e possui a responsabilidade de pagar por todas as despesas decorrentes do aluguel, além de oferecer diversos outros benefícios na contratação.

A caução é uma modalidade recorrente de garantia de locação de imóveis, o valor pode ser de até três vezes a quantia mensal do aluguel e o montante deve ser depositado em uma conta poupança aberta em nome do locador e do locatário.

O título de capitalização está cada vez mais conhecido como opção de garantia locatícia. O valor do título pode pesar um pouco nas finanças do locatário, uma vez que a quantia a ser paga pelo mesmo gira em torno a doze mensalidades do aluguel. No entanto, ele possui como fundamental vantagem: a possibilidade de recuperar 100% do investimento mais as devidas correções no final do período contratado, o que acaba sendo um bom incentivo para a adoção deste mecanismo de garantia.

7. Em quais casos o fiador pode ser exonerado da sua condição?

Atualmente, o fiador pode ser exonerado caso demonstre na justiça falta de solvência econômica, falência, morte do locatário, divórcio dos inquilinos, não ser informado sobre mudanças no contrato de locação, locação por prazo indeterminado. No que tange à situação excepcional de que ocorra o divórcio entre os inquilinos e que um deles pretenda continuar alugando o imóvel, o fiador tem até trinta dias para reportar o desejo de exoneração à parte interessada e esta deverá procurar um novo fiador.

Esta facilidade com que o fiador possa se exonerar de sua responsabilidade representa o alto risco dessa modalidade de garantia. São poucas as exigências que a justiça cobra para que o fiador se exonere, abrindo espaço para qualquer tipo de justificativa, e trazendo de volta ao inquilino toda a responsabilidade do aluguel.

8. Em quais casos pode ser utilizada a caução?

A utilização da caução acontece em situações extremas, como a falta de pagamento das mensalidades. Nesse caso, o locador poderá retirar o dinheiro unicamente com o aval da justiça. Ela também serve para o pagamento da multa de rescisão contratual se o inquilino decidir sair do imóvel antes do prazo acordado.

9. Como ficam as benfeitorias no imóvel?

As benfeitorias feitas no imóvel devem ser fruto de acordo entre o inquilino e o locador. Em muitos casos, o locatário arca com os custos da benfeitoria e posteriormente o valor gasto é descontado das mensalidades do aluguel. Outro aspecto relevante é que toda e qualquer benfeitoria deve ser feita somente se o dono do imóvel permitir a sua realização.

10. O que acontece quando o imóvel é vendido?

O proprietário que pretenda vender o imóvel deverá informar o inquilino por meio de um documento escrito, conferindo-lhe a preferência de compra, caso tenha interesse. Se o imóvel for vendido durante o contrato de locação (com cláusula de vigência) em andamento, o comprador do imóvel deverá respeitar o tempo restante da locação.

Esperamos que estas explicações tenham sido proveitosas e que você tenha esclarecido as suas dúvidas, mas se ainda restaram questionamentos, escreva pra gente pelos comentários ou acesse os outros posts abaixo!

12 Comments
  • suely pinheiro de siqueira
    Posted at 15:20h, 09 novembro Responder

    Minha gratidão pela ajuda e presteza com tanta rapidez em esclarecerem minhas dúvidas, o qual levou-me a tomar atitude mais certa,mais correta. A todos um grande abraço e Deus abençoando a todos vcs.

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 16:44h, 14 novembro Responder

      Boa tarde Suely

      Muito obrigada pelos elogios, estaremos sempre a disposição

      Abraços

  • CELSO
    Posted at 01:42h, 25 fevereiro Responder

    Ola.

    Aluguei recentemente meu apartamento onde mostramos e avisamos antes da entrega a necessidade da pintura justamente para que fosse negociado se o mesmo seria feito pelo novo inquilino ou por mim. O mesmo não contestou informando que seguiriam da forma como estava e que veriam posteriormente a pintura caso necessario. 2 semanas após a vigencia do contrato o mesmo me chama no imovel para informar que a condiçáo das paredes do imovel estavam aquem do que imaginavam e que o gasto foi alem do que imaginavam e querem que preste contas pagando a pintura. Pergunta: na situação apresentada acima, mesmo informando a nessecidade da pintura é de minha responsabilidade arcar com esse gasto?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 11:05h, 26 fevereiro Responder

      Bom dia Celso

      Neste caso, infelizmente é de sua responsabilidade arcar com os custos, o que poderá ser feito é você cobrar do inquilino a pintura antes da desocupação do mesmo, ao fim do contrato

      Grata

  • Giany
    Posted at 09:31h, 05 abril Responder

    Bom dia.
    Vendi meu imóvel alugado através de imobiliária diretamente para inquilino. O inquilino há mais de 3 anos manifestou árias vezes interesse em comprar meu imóvel. O inquilino manifestou o interesse em comprar meu imóvel também para imobiliária. Tenho que pagar comissão para a imobiliária pela venda do imóvel?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:46h, 06 abril Responder

      Boa tarde Giany

      Neste caso, se as negociações foram realizadas pela imobiliária ela poderia questionar a comissão, mais se as negociações foram somente realizadas com o proprietário dai não teria esse direito

      Espero ter lhe ajudado

  • Camille Mendes Souza
    Posted at 20:30h, 20 julho Responder

    Boa noite, fui questionar a imobiliaria por 2 aumentos em meses consecultivo no meu aluguel e o dono da imobiliaria não gostou muito e disse q o proprietario pediu o imovel ( no mesmo dia do questionamento), e que iria pagar multa contratual, minha duvida é a seguinte, meu aluguel com condomio é de R$850,00, a multa é 3x o valor do aluguel, entao nesse caso recebo o valor referente ao aluguel + condomio? Meu contato é de 24 meses e vou completar apenas 7 meses no imovel, ele pode pedir sem nenhum motivo plausivel?

    • João Paulo
      Posted at 16:57h, 23 julho Responder

      Olá Camille,

      O reajuste de aluguel é cabível se feito anualmente, através de algum índice pré-fixado em contrato (IGPM, IPC e etc); entretanto deve ser observado o que está sendo cobrado no boleto de aluguel pois podem conter outras taxas variáveis mês a mês (como condomínio). Quanto à devolução do imóvel, por lei, somente o locatário pode rescindir o contrato antecipadamente mediante pagamento de multa. O locador não pode pedir o imóvel antes do término do contrato, salvo em alguns casos específicos previstos na lei do inquilinato.

      Vale ressaltar que tem que ser observado o que foi previsto nas cláusulas do contrato de locação celebrado anteriormente. Neste caso, orientamos à buscar um advogado do direito imobiliário para melhor esclarecer as questões.

    • Marco Antonio
      Posted at 06:39h, 22 janeiro Responder

      Olá

      Morava há seis anos no apartamento e nesse tempo precisei trocar o chuveiro porque deu problema. Entreguei o imóvel há 20 dias e o locador está questionando e pedindo o chuveiro antigo e ameaçando cobrar multa. Quem tem razão? O chuveiro é equivalente ao antigo.que foi trocado.

      Obrigada

      • Angélica Rocha Corretora de Seguros
        Posted at 10:51h, 23 janeiro Responder

        Bom dia Marco

        Neste caso, ye aconselho a verificar se existe alguma clausula no contrato de locação, referente a troca de chuveiro ou algo nesse sentido.Pois, se for pelo mesmo modelo, não teria a necessidade de cobrança de multa.

        espero ter lhe ajudado

  • marcelo godinho
    Posted at 17:36h, 14 março Responder

    boa tarde. tenho um contrato de aluguel a 5 anos. o apartamento foi vendido , é obrigatório trocar o contrato p/ o novo proprietário ou o antigo permanece? caso troque o contrato como fica a clausula de multa caso de rescisão?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:01h, 15 março Responder

      Boa Tarde Marcelo

      Tudo bem ?

      De acordo com a sua pergunta.Primeiramente tem que ser alterado o nome do proprietário no novo contrato de locação. Em relação a multa por rescisão, você terá que verificar nas clausulas do seu contrato de locação.

      Espero ter lhe ajudado

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