IPTU das áreas comuns do condomínio: quem paga?

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IPTU das áreas comuns do condomínio: quem paga?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal que incide sobre os imóveis e que só não é pago por prédios pertencentes ao poder público, por templos religiosos, escolas e instituições de assistência social sem fins lucrativos. Todos os demais empreendimentos, tais como casas, lojas, terrenos, prédios comerciais e industriais devem pagar esse imposto.

No entanto, principalmente em prédios residenciais, o imposto a ser pago diz respeito tanto às áreas privadas quanto às áreas comuns. O tributo referente à área privada é paga pelo proprietário do imóvel, mediante o cálculo de sua área total ou, ainda, por quem alugou o espaço – conforme o que prescreve a A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o pagamento do IPTU pode ser negociado entre o locador e locatário do imóvel.

Mas como é feito o cálculo e quem efetua o pagamento do IPTU das áreas comuns? No post de hoje, esclareceremos essa dúvida. Acompanhe.

Como funciona o IPTU das áreas comuns do condomínio?

O condomínio não precisa pagar o IPTU, tanto que quando o prédio é entregue pela construtora, uma das primeiras medidas para implementar o condomínio é o desmembramento do IPTU por unidade, o que significa que cada proprietário passa a pagar um valor referente à sua propriedade, deixando sob responsabilidade da construtora aqueles apartamentos que ainda não foram comercializados.

E assim como os condôminos precisam efetuar o pagamento de suas unidades, que é diferenciado de acordo com a metragem, também inclui-se nesse pacote as áreas comuns, que podem estar compostas por piscina, salão de festas, sala de ginástica e estacionamento rotativo, por exemplo. Vale salientar que as vagas próprias de condôminos entram na classificação de propriedade privada, não comum.

As áreas comuns, por sua vez, são calculadas pelo método da fração ideal, que é a divisão do espaço da área comum, proporcionalmente, pelos proprietários das unidades do condomínio. Ou seja, cada apartamento tem direito a uma fração do espaço da área comum, proporcional ao tamanho do imóvel e é esse valor que formará o IPTU a ser pago para a prefeitura de cada cidade.

O cálculo do IPTU das áreas comuns

Para ficar mais claro, exemplificamos esse cálculo da seguinte forma: se uma unidade é maior do que as outras, como uma cobertura, por exemplo, ela pagará um valor de IPTU das áreas comuns mais alto, já que o imposto é calculado sobre diversas variáveis, inclusive levando em consideração o tamanho do imóvel em questão.

Cabe ressaltar também que a composição das áreas é regida pela Associação Brasileira de Normas e Técnicas (ABNT), já que é inviável determinar, por exemplo, que um apartamento de três dormitórios é maior do que um de dois dormitórios, sem saber com exatidão qual é a área real de cada imóvel. Para normatizar essa questão, há a ABNT.

Quer saber mais sobre o IPTU das áreas comuns do condomínio? Tem alguma outra dúvida sobre tributos, seguros e gestão de condomínios? Deixe sua mensagem nos comentários ou entre em contato conosco. Até a próxima!

18 Comments
  • Volney Luiz Vanderlinde
    Posted at 15:27h, 19 setembro Responder

    Num Condomínio fechado (de casas), as áreas comuns que poden ser as ruas internas, praças, área verde, etc, são fracionadas pelu número de condôminos (Lotes privados dentro do condomínio) e somados na área territorial de cada um? Se for isto, o Imposto Territorial é cobrado de cada condômino somando a área privativa mais a área comum?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 11:04h, 20 setembro Responder

      Bom dia Volney

      Neste caso, a metragem total do terreno onde está o condomínio é dividida entre todos os apartamentos, incluindo as áreas comuns.

      Espero ter lhe ajudado

  • Ilney Dornellas
    Posted at 12:41h, 01 outubro Responder

    Em 1014, a prefeitura de Poços de Caldas, MG , reajustou o IPTU de oito unidades do prédio em que moro, composto por 18 unidades, em quase 60% em virtude de uma lei Municipal que passou a considerar que todos os imoveis com fração ideal do terreno abaixo de 100m2, sofressem reajuste.
    Isto é legal?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:10h, 01 outubro Responder

      Boa Tarde

      Neste caso, cada estado tem uma Lei de referencia sendo ela Municipal e Estadual. Teria que verificar com a própria Prefeitura sobre essa cobrança, se está de acordo com a Lei.

      Espero ter lhe ajudado

  • Marcos Vasconcelos
    Posted at 22:30h, 08 novembro Responder

    Moro num edificio de area 450 m² porem temos 4 apartamentos com 82m², uma area de paasagem e escadas, de aproximadamente 33 m², Uma area omum de 23m²e uma area que parece sercomum, mas pertence a um apato especifico de 16m². Gragem e terraço.No meu andar, temos entao meu apto de 84 +area corredores/escadas 33m² e area comum 23m². Estao cobrando minha area como sendo de 179 m². As areas comuns nao sao divididas proporcionalmente nao, pelos apartamentos?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:10h, 09 novembro Responder

      Boa Tarde Marcos

      Cada unidade terá como parte inseparável uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Em outro preceito determina que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO deverá discriminar as partes de propriedade exclusiva e as do condomínio, com as especificações das diferentes áreas. Para o lançamento das incorporações, ainda, definiu como obrigação o arquivamento, entre outros documentos, de declaração especificando as frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, bem como descrição e cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns.

      Espero ter lhe ajudado

  • Cesar Conventi
    Posted at 01:09h, 13 dezembro Responder

    Olá meu Ap tem 57 m e nossas vagas são rotativas , não pagamos IPTU aqui .
    Alguns moradores estão insistindo em colocar vagas definadas a cada apartamento e fui informado que devido isso podemos ser taxados de IPTU por conta do aumento de área própria do proprietário do apartamento .
    Isso esta correto ?

    Cesar Conventi
    Pirituba – SP

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 13:17h, 13 dezembro Responder

      Boa tarde Cesar

      Referente a sua dúvida, toda vaga de garagem paga IPTU, e o tamanho da vaga tem influência direta no cálculo do valor pela prefeitura, assim como o zoneamento em que se encontra o condomínio.

      Existem duas formas de cobrança de condomínio de garagens. As vagas podem constar de matrículas individuais em nome do proprietário, ou seja, o morador conta com uma vaga específica destinada em matrícula própria já na hora da compra do imóvel; ou elas podem estar vinculadas ao terreno do condomínio, sem individualização.No primeiro caso, o IPTU é de responsabilidade do proprietário, não havendo nenhuma ingerência do condomínio.

      Espero ter lhe ajudado

  • claudia silva
    Posted at 11:04h, 29 janeiro Responder

    ola, preciso de uma ajuda pouco urgente.
    Tenho uma casa de praia que tem medida em contrato da area privativa de 216m². Minha fração ideal para as despesas ordinarias e extraordinarias deveriam ser realizadas sobre esta medida correto?
    A administrado alega que a minha medida é de 259m², alegando que a diferença são as areas comuns.
    Pergunta, para as despesas de condominio (portaria, funcionarios, manutenção) minha fração deveria ser feita em cima da medida de 216m²? Ou eles podem agregar a area comum e cobrar sobre isso?
    QUestão 2 – para IPTU, o carne do IPTU não é desmembrado, recebemos u m carne unico de todo o empreendimento, é correto não termos o desmembramento? O construtor por exemplo tem casas la e não paga nem condominio nem IPTU alegando que não saõ ocupadas.,
    Além disso, o IPTU da minha area privativa deveria ser sobre 216m² e da area comum eles não tem obrigação de informar qual area comum, o que compoe esta area comum e a metragem?
    A administradora bem como a associação ( não temos um condominio de fato e sim uma Associação) alega que não precisa me informar nada, que eu que pegue as plantas e descubra as area comuns.
    Isso esta correto?
    Poderiamos falar?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 13:19h, 29 janeiro Responder

      Boa Tarde Claudia

      Referente a sua primeira dúvida, a cobrança é feita em cima da metragem com as áreas comuns, que é toda parte que está fora do seu apartamento e dentro do condomínio é área comum, essa área comum, é a parte indivisível e indeterminável, correspondente a unidade autônoma de cada condômino, que é chamada de fração ideal.

      Sobre a sua outra pergunta, o IPTU somente iria ver desmembrado se houvesse feito a divisão dos loteamentos, com metragem individual, se não foi feito esse procedimento, o IPTU vem com a metragem da área total do empreendimento.

      Espero ter lhe ajudado

      Grata

  • Rebecca
    Posted at 10:01h, 08 fevereiro Responder

    Bom Dia. Comprei um apartamento com uma area de ventilação, fica bem no meio do corredor que dá acesso a área de serviços. O antigo dono havia fechado essa parte com telhas transparentes, para evitar a chuva dentro do apartamento. Agora, fomos informados que precisaremos remover as telhas, neste caso, caberia ao condominio obra para evitar que chova dentro do apartamento? Ou posso cobrir essa área? Obrigada

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 15:13h, 08 fevereiro Responder

      Boa Tarde Rebecca

      Neste caso, você terá que verificar na Convenção de Condomínio e o Regimento Interno do mesmo, se existe alguma cláusula que não permita modificar a parte externa do condomínio.

      Espero ter lhe ajudado

  • sandra lourenco
    Posted at 11:11h, 11 fevereiro Responder

    Bom dia. Temos uma dúvida. Na laje do topo de um prédio de 15 andares em SP capital existe um certo espaço já coberto e o restante da área, sobre dois apartamentos de 170m2 cada um, logicamente descontando a parte já coberta, continua apenas na laje. Estamos tendo problemas de infiltração em um dos apartamentos no andar abaixo e o síndico está providenciando a impermeabilização. Estamos em fase de orçamento e foi inicialmente decidido pelo síndico impermeabilizar a área toda sobre os dois apartamentos para evitar problemas futuros. Porém, há uma corrente que sugere que a referida área comum, ao invés de sofrer a imperbealização que não tem vida longa, seja coberta e envidraçada para instalação de academia de ginástica com piso emborrachado o que evitaria infiltrações, além de que a obra teria uma durabilidade bem maior. Aqui fica a dúvida. Cobrir a área comum do prédio resultaria em aumento de área construída e consequentes alterações no IPTU ou não há incidência de IPTU em áreas comuns? Para obra de impermeabilização, e/ou cobertura há necessidade de aprovação da maioria ou 2/3 dos proprietários? Haveria também o complicador de mudança da área comum em todas as escrituras dos apartamentos? Todas estas perguntas fazemos em razão do alto custo da obra de impermeabilização e da não total certeza de que a infiltração seja mesmo gerada por problemas da laje. Agradecemos pelos esclarecimentos. Sandra

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:34h, 12 fevereiro Responder

      Boa tarde Sandra,

      Neste caso, por se tratar de questões específicas e que envolvem outros setores, recomendamos que procure uma Administradora de Condomínio na sua região ou ainda orientação jurídica para te ajudar nestes esclarecimentos.

      A princípio, poderia buscar orientação jurídica através do site Jusbrasil que irá te conectar a Advogados próximos de você.

      Segue o endereço do site: https://www.jusbrasil.com.br.

      Ademais, vamos aproveitar seus questionamentos para estudarmos sobre o assunto e futuramente postar novos conteúdos relacionados ao tema.

      Agradecemos o seu contato e ficamos a disposição!

  • PAULO ROBERTO CORREA
    Posted at 12:58h, 23 fevereiro Responder

    Bom Dia Sra. Angelica .
    Sou proprietário de um apartamento em Santos . Empreendimento de 5 prédios . Bom até o momento quase dois anos foram construídos somente 3 prédios e também alguns itens de área comum e lazer não saíram do papel . Estamos pagando Todo esse tempo IPTU da somatória da área total do terreno ( 40% do terreno vazio) + área privativa + total das áreas comuns ( 40% não foram concluídas ) . Agora que alguns condôminos perceberam isso , tal do empreendimento faseado , sem previsão de inicio das obras dos outros 2 prédios e finalização do restante das áreas comuns e de lazer . Sra. Angelica , o que fazer !! . É correta essa cobrança . !!!! Obrigado pela atenção . Att . PAULO CORREA . [email protected]

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 13:34h, 28 fevereiro Responder

      Boa Tarde Paulo

      Neste caso, por se tratar de questões específicas e que envolvem outros setores, recomendamos que procure uma Administradora de Condomínio na sua região ou ainda orientação jurídica para te ajudar nestes esclarecimentos.

      A princípio, poderia buscar orientação jurídica através do site Jusbrasil que irá te conectar a Advogados próximos de você.

      Segue o endereço do site: https://www.jusbrasil.com.br.

      Ademais, vamos aproveitar seus questionamentos para estudarmos sobre o assunto e futuramente postar novos conteúdos relacionados ao tema.

      Agradecemos o seu contato e ficamos a disposição!

  • joemar
    Posted at 11:28h, 27 março Responder

    bom dia. comprei um lote em um condominio fechado de casas. o lote tem 500m2 e mais 741m2 de areas comuns. porem é apenas ruas, nao havendo piscinas, praças, parques ou qualquer outro tipo de area comum para os moradores, apenas as rua. a sim uma imensa area verde que é mata. a prefeitura cobra 1241m2 de iptu, isto é justo? devo pagar tudo isso?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 15:19h, 28 março Responder

      Boa tarde Joemar

      De acordo com a sua dúvida, o IPTU deve ser pago em valor integral referente ao tamanho do seu lote e as áreas comuns devem ser divididas entre os moradores do condomínio.

      Espero ter lhe ajudado

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