Nova lei de condomínio: o que muda para o síndico

Nova lei de condomínio: o que muda para o síndico

A inadimplência é um dos principais problemas enfrentados pelos síndicos para manter o equilíbrio do caixa do condomínio. E, em momentos de crise e instabilidade financeira, algumas pessoas acabam priorizando outras contas em detrimento do pagamento do condomínio. Conforme alguns dados, no primeiro trimestre desse ano os atrasos no pagamento do condomínio registraram aumento de 26%, em comparação com o mesmo período de 2015.

Foi também, em março desse ano, que mudanças passaram a vigorar para buscar uma reversão no quadro: foi aprovado o novo Código de Processo Civil, que traz artigos que agilizam e alteram procedimentos para a cobrança dos condôminos em débito.

Confira, a seguir, o que muda para os síndicos com a nova lei de condomínio:

O Novo Código de Processo Civil

O NCPC entrou em vigor no Brasil, em março de 2016, atualizando o código que vigorava desde 1973. Seu artigo 784 é um dos que mais impactam na rotina dos síndicos, pois prevê a cobrança judicial de cotas condominiais atrasadas. As mudanças que impactarão na vida dos condomínios também são conhecidas como a nova lei de condomínio.

Como funciona na prática?

O NCPC oferece subsídios para que haja maior rapidez no rito de cobrança judicial de cotas condominiais em atraso. Os débitos condominiais passam a serem vistos como títulos executivos extrajudiciais podendo ser cobrados por meio de Ação de Execução. Assim, havendo a supressão da fase de conhecimento (com audiência na justiça), garantindo maior agilidade ao processo de cobrança e ao recebimento do crédito, que, antes, poderia demorar até 10 anos.

Agora, quem está em situação de inadimplência não é chamado para fazer sua defesa, será alertado diretamente para liquidar seu débito em até 72 horas. O executado até pode se defender. Entretanto, o condômino precisará pagar os custos judiciais e poderá ser penalizado se for constatado que está tentando atrasar o processo.

A partir disso, a citação ao condômino em débito poderá ser acionada via carta registrada dos Correios, não tendo mais a necessidade de o inadimplente assinar a notificação para que ela passe a valer. Por exemplo: se não estiver em casa, ele será notificado pelo porteiro do prédio.

O que irá mudar para o síndico?

A nova lei do condomínio reduz a insegurança do síndico sobre como proceder em caso de inadimplência. Ela torna a dívida contraída líquida e certa e fornece um caminho ágil para que o síndico reverta a situação e consiga manter a gestão de contas do condomínio mais eficiente evitando problemas de caixa.

Para isso, o síndico precisará reunir comprovantes dos débitos (como atas de reuniões e recibos). Depois, deverá acionar uma ação de execução na justiça, que poderá determinar que o condômino sane sua dívida em até três dias. Em caso de negativa, o condomínio pode fazer a solicitação da penhora ou leilão do imóvel, caso o condômino não tenha outro recurso para sanar seu débito.

Mudanças também para o condomínio

O morador terá três dias para manifestar-se e, se não o fizer, a justiça poderá, inclusive, determinar a penhora ou leilão do imóvel em questão, conforme Art. 837 e Art. 879, II. Tudo isso deve colaborar para reduzir os níveis de inadimplência do condomínio, uma vez que o desconforto com a situação deverá fazer os condôminos terem especial atenção para não reincidirem no débito. Vale lembrar também que essa dívida já gera uma restrição de crédito do devedor junto ao Serasa.

O novo Código de Processo Civil traz mais agilidade e garantia de recebimento dos valores devidos ao condomínio. As mudanças ajudam no controle da inadimplência e essa segurança maior quanto ao recebimento favorece um controle orçamentário mais preciso, possibilitando que melhorias sejam implementadas com mais rapidez nos condomínios.

Você ficou com alguma dúvida sobre a nova lei de condomínio? Como essa novidade foi recebida por seus condôminos? Compartilhe sua mensagem nos comentários.

12 Comments
  • polivio
    Posted at 02:30h, 15 julho Responder

    Parabéns aos Síndicos nessa árdua missão.

  • Fernando Abud
    Posted at 08:37h, 07 novembro Responder

    Bom dia! Por gentileza, como ficam as associações de moradores (CNPJ) constituída em ‘condomínio’ de casas com constituição autorizada por alvará municipal ? É possível aplicar este mesmo rito processual? Se não, qual seria a forma mais eficaz? Obrigado!

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 09:28h, 07 novembro Responder

      Bom dia Fernando,

      Infelizmente a sua dúvida, por ter um caráter jurídico mais específico, foge dos nossos conhecimentos, portanto, não poderemos ajudá-lo com a resposta.

      Para estas situações, é importante consultar um profissional especializado em legislação do condomínio.

      Sinto muito por não podermos ajudá-lo!
      Um abraço.

  • fernando abud
    Posted at 12:48h, 15 novembro Responder

    Obrigado!

  • Alessandro
    Posted at 08:33h, 13 março Responder

    Bom dia.
    Gostaria de fazer uma pergunta o síndico pode aumentar o salário dele em mais de 100% em menos de um ano.
    Gostaria de saber também se para fazer eleições qual é a quantidade de moradores e necessário?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 14:15h, 13 março Responder

      Bom dia Alessandro

      Para substituir o sindico ou eleger um, basta ter 1/4 dos condôminos adimplentes, na assembleia extraordinária, deveriam ter sido feitas votações referentes a assuntos pertinentes ao condomínio e o aumento de valor da remuneração do sindico.

      Espero ter lhe ajudado

  • Josie Soares
    Posted at 20:24h, 23 maio Responder

    Boa noite
    Eu gostaria de tirar uma duvida. uma vez que o im’ovel v’a a penhora, se o imovel estiver pago na totalidade, o donor recebe o valor arrecadado no leilao, fora os valores das taxas de condominio atrasadas?

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 15:09h, 24 maio Responder

      Boa tarde Josie

      Neste caso, os valores obtidos com o leilão, serão destinados a sanar dívidas do imóvel.

  • Beatriz
    Posted at 10:32h, 24 outubro Responder

    Bom dia! Moro em um condomínio com 48 aptos e ele foi registrado no ano 93. Só que tem mais de 10 que não usamos. Deixamos muitas coisas serem feitas no condomínio até gente morando nas garagens e fazendo churrasco nas áreas externas.
    Queremos reativar o nosso condomínio. Estou em mãos com a ata registrada. Gostaria de saber se ela ainda vale? O presidente já morreu e a secretária não mora mais no condomínio.
    Vamos fazer nova eleição.
    Por favor me oriente. Obrigada.

    • Angélica Rocha Corretora de Seguros
      Posted at 09:59h, 25 outubro Responder

      Bom dia Beatriz

      Toda decisão de Ata é valida até que haja outra Ata que determine nova regra, assim que rege as decisões em Ata, ou seja decisões em Assembleia lavradas em Ata e registrada em Cartório. Junto com a Ata registrada, você terá que ter a Convenção, onde é
      o documento considerado como lei no condomínio . Nele são disciplinados a forma de uso dos aptos., as Assembléia, eleição de síndicos e conselheiros, como utilizar as vagas de garagem, inclusive na própria convenção tem que ter o regulamento interno que disciplina a convivência entre os condôminos.

      Outra observação é o seguro do condomínio onde é de extrema importância a sua contratação, e ela é obrigatória por lei, segundo artigo 1.346 do Código Civil. Ele dá a segurança de que mesmo quando algo der errado, o prejuízo será o menor possível. Fico a disposição para qualquer orientação e ajuda.

      Grata

  • Janaina Santos
    Posted at 23:30h, 26 agosto Responder

    Boa noite. Gostaria de tirar uma duvida. Nunca pude participar de nenhuma assembleia por motivo de trabalho, mais não sou inadimplente. Quero saber se por não poder participar além de não ter direito a Ata feita nas reuniões o síndico pode se negar a me dar qualquer resposta que eu questione relacinada ao condomínio ou tirar qualquer dúvida que eu tenha?
    Agradeço desde ja.

    • Gilberto Pereira
      Posted at 11:39h, 03 setembro Responder

      Olá Janaina!

      O Código Civil, no artigo 1.348, VIII, dispõe que “compete ao síndico prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas”.
      Dessa disposição, pode-se entender que o síndico não tem obrigação de prestar contas aos condôminos isoladamente, porque já presta à assembleia.

      No entanto, para uma boa convivência entre os moradores, o síndico pode dispor de um horário e atender ao condômino que queira ter acesso aos documentos e informações do condomínio.

      Vale ressaltar que a responsabilidade pela guarda dos documentos do condomínio é do síndico, por isso, não convém permitir que o condômino leve os documentos para sua casa.

      O ideal é você verificar a convenção do seu condomínio e/ou o regimento interno, sobre a determinação de como os documentos serão examinados.

      Também é importante mencionar que o inquilino pode participar das Assembleias, porém, só poderá votar se tiver uma procuração do proprietário para tal.

      Espero ter ajudado.

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